夫妻一方擅自出卖房屋合同是否有效

望谟县人民法院   杨光勇

 
     张某与李某系夫妻关系，婚后共同购买一套120㎡的商品房。后因感情不合李某搬出商品房在外租房居住，随即李某向法院提起离婚诉讼，在离婚诉讼期间，张某擅自将共同购买的一套120㎡商品房作价250000.00元卖给同一小区租房居住的陈某，陈某付清250000.00房款后，张某与陈某到房产部门办理了产权过户登记手续，将房屋产权转移给陈某。后张某一直没有交付房屋，第三人陈某诉至法院，要求张某交付房屋。法院在审理过程中，依法追加李某为共同被告参加诉讼，李某则以张某出卖房屋未经其同意为由主张房屋买卖合同无效。

     本案争议的焦点在于张某未经李某同意擅自处分夫妻共同财产，其与第三人陈某订立的房屋买卖合同是否有效？我国《婚姻法》第十七条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干 的解释（一）第十七第规定：“婚姻法第十七条关于“夫妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（1）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（2）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”及我国《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人……”。从该条立法旨意可以看出，不动产的善意取得必须具备四个条件：1.无处分权人处分该不动产；2.受让人受让该不动产时是善意的；3.以合理的价格转让；4.转让的不动产依法应当登记的已经登记。从本案的案情来看，本案不符合善意取得的条件。张某与李某在婚姻关系存续期间共同购买120㎡的商品房，该房屋系夫妻共同财产，属于共同共有。张某在与李某分居和离婚诉讼期间，未征求李某同意而擅自出卖夫妻共同财产120㎡ 商品房，其目的不是为了日常生活需要，而是为了占有夫妻共同财产。作为买受人陈某在买卖房屋的过程中未尽到对合同标的物的产权审察注意的义务，故不能认定其有理由相信张某出卖共有房屋的行为系夫妻双方共同意思表示。

     《城市房地产转让管理规定》第六条规定：“下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。”高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”同时《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，首先，张某与李某在婚姻关系存续期间购买的商品房，属于夫妻共同财产，双方享有平等的所有权和处分权；张某未经李某同意擅自将房屋卖给陈某，其行为侵犯了李某对该商品房共有部分的财产所有权，其订立买卖房屋合同的行为系无效的民事法律行为。无效的民事法律行为，从一开始就没有法律效力，张某与陈某虽然到房产部门办理了产权过户登记手续，将房屋产权转移给陈某，但不影响合同无效的认定。因此，李某提出“以张某出卖房屋未经其同意为由主张房屋买卖合同无效”的抗辩理由成立。其次，张某擅自出卖夫妻共同财产120㎡ 商品房，其目的是为了占有夫妻共同财产，主观上存在过错；作为买受人陈某在张某所在的小区租房居住，明知张某与李某正在进行离婚诉讼，仍然与张某订立房屋买卖合同，其未尽到对合同标的物的产权审察注意的义务，对导致买卖合同无效也有一定的过错。第三，由于合同无效，张某应返还250000.00元购房款给买受人陈某，对250000.00元购房款利息损失由陈某自行承担。
 

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